서울 아파트 경매시장 3년 만에 최고치 기록… 과거와 비교해 본 현황과 전망
📌 목차
- 경매시장 과열 징후: 낙찰가율 97.7%란 무엇인가
- 2025년 5월 서울 아파트 경매시장 통계
- 왜 지금 경매시장에 수요가 몰릴까?
- 과거와 현재 낙찰가율 비교
- 실수요자 vs 투자자: 누구에게 유리한 시장인가
- 향후 전망과 매수자 유의사항
- 마무리: 신중한 전략이 필요한 시점
1. 경매시장 과열 징후: 낙찰가율 97.7%란 무엇인가
‘낙찰가율’이란 감정가 대비 실제 낙찰된 가격의 비율입니다. 일반적으로 80~90% 수준에서 형성되지만, 2025년 5월 서울 아파트 낙찰가율은 97.7%를 기록하며 이례적인 과열 양상을 나타냈습니다. 이는 단순히 ‘인기 지역’의 문제가 아니라, 시장 전반의 심리를 보여주는 지표입니다.
2. 2025년 5월 서울 아파트 경매시장 통계
- 전체 경매 물건 수: 약 252건
- 낙찰 건수: 114건 (낙찰률 약 45.2%)
- 평균 낙찰가율: 97.7%
- 초과 낙찰 사례 다수:
- 압구정 현대아파트(197㎡): 감정가 72억 → 낙찰가 93.7억 (130.1%)
- 삼성동 힐스테이트: 감정가 16억 → 낙찰가 20.6억 (128.5%)
- 마포자이: 감정가 16.5억 → 낙찰가 21.6억 (130.9%)
단순히 강남권뿐 아니라 마포, 성동, 은평 등 서울 주요 지역 전반에서 초과 낙찰이 발생 중입니다.
3. 왜 지금 경매시장에 수요가 몰릴까?
(1) 토지거래허가구역 규제 회피 수단
강남·서초·송파 등 ‘토지거래허가구역’에서는 일반 매매 시 2년 실거주 조건이 부과됩니다. 그러나 경매로 매입한 경우 실거주 요건 없이 소유 가능해 투자자들이 집중되고 있습니다.
(2) 금리 인하 기대 및 대출 규제 강화
7월부터 시행되는 3단계 DSR 규제 강화 전 막차 수요가 유입되고 있으며, 한국은행의 금리 인하 기대감도 투자 심리를 자극합니다.
(3) 상승장 기대 심리
최근 서울 아파트값이 17주 연속 상승하며, 경매 물건의 감정가보다 현재 시세가 더 높을 수 있다는 인식이 확산되고 있습니다.
4. 과거와 현재 낙찰가율 비교
| 2019년 6월 | 110.0% | 초과 낙찰 활발, 부동산 활황기 |
| 2022년 12월 | 76.5% | 금리 급등 및 거래절벽 |
| 2023년 1월 | 91.8% | 시장 반등 시작 |
| 2025년 5월 | 97.7% | 과열 우려 본격화 |
현재 수준은 2019년과 2022년의 극단을 오간 결과물로 볼 수 있습니다. 단기적 반등 기대와 정책 변화가 시장을 움직이는 셈입니다.
5. 실수요자 vs 투자자: 누구에게 유리한 시장인가
- 실수요자: 매물 희소성에 따라 과열 참여 중. 단, 시세보다 높은 낙찰가는 위험 요소.
- 투자자: 규제 회피 수단으로 경매 적극 활용. 다만 가격 거품 우려 커짐.
특히 ‘전세 끼고 매입’이 불가능한 규제지역에서는 실거주자가 경매에 참여하는 비율도 높아지고 있어, 시장 내 경쟁은 더욱 치열해지고 있습니다.
6. 향후 전망과 매수자 유의사항
🔮 전망
- 6~7월까지는 낙찰가율 상승세 지속 예상
- DSR 규제 이후 대출 여력 감소 → 하반기에는 일부 냉각 가능성
- 정책 변수(토지거래허가구역 해제, 금리 인하 등)가 향방을 좌우할 것
⚠️ 유의사항
- 감정가보다 높은 가격 낙찰 시 시세 상승 지속 가능성 반드시 검토
- 경매 절차상 권리 분석 필수 (대항력 있는 임차인 등 주의)
- 실거주 목적이라면 신축·관리 상태 우수한 물건 중심으로 선택
- 세금 문제(양도세, 보유세 등) 사전 검토 필수
7. 마무리: 신중한 전략이 필요한 시점
낙찰가율 97.7%는 시장의 열기를 반영하는 동시에, ‘과열 신호’일 수도 있다는 경고음입니다. 경매는 일반 매매보다 정보의 비대칭성이 크고, 법적 리스크도 내포하고 있기 때문에, 지금과 같은 시기에는 더욱 철저한 분석과 전략이 요구됩니다. 투자자든 실수요자든, “싸게 사는 경로”였던 경매가 “비싸게 낙찰되는 구조”로 바뀐 지금, 무조건적인 진입은 위험할 수 있습니다. 철저한 시세 분석과 전문가의 도움을 받는 것이 바람직합니다.
