목차
- 재건축 상가, 왜 문제인가?
- 584억 소송폭탄, 개포동 재건축의 민낯
- “지어도 안 팔린다” 미분양의 공포
- 강남 3구도 예외 없다: 사례로 본 실패의 반복
- 상가 포기론? 신흥 트렌드가 된 극단적 선택
- 전문가 진단: 재건축 상가, 왜 투자 매력을 잃고 있나
- 결론: 상가 재건축, 이제는 수익보다 리스크를 먼저 보라
1. 재건축 상가, 왜 문제인가?
서울의 재건축·재개발 사업은 아파트 중심으로 인식돼 왔지만, 그 이면에는 상가 문제라는 복병이 숨어 있습니다. 과거에는 상가를 재건축에 포함시켜 부가 수익을 기대했지만, 최근 몇 년 사이 상가 수익성이 급격히 낮아지면서 오히려 부담으로 전락하고 있습니다.
이러한 흐름은 단순한 상가 분양 실패를 넘어, 조합과 상가 소유주 간의 법적 분쟁, 조합원 간 갈등, 사업 지연 등 복합적인 부작용으로 확산되고 있습니다. 특히 고분양가와 낮은 상가 수익률이라는 구조적인 한계가 겹치면서 “상가를 아예 짓지 말자”는 새로운 흐름까지 나타나고 있습니다.
2. 584억 소송폭탄, 개포동 재건축의 민낯
강남구 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’ 사례는 현재 재건축 상가 문제가 얼마나 심각한지를 상징적으로 보여줍니다. 이곳은 상가 소유주와의 개발이익 분배 소송에서 조합이 패소하면서 무려 584억 원의 추가 분담금을 부담해야 하는 상황에 처했습니다.
원래 조합은 재건축 과정에서 아파트 부지로 사용된 상가 땅에 대한 보상으로 910억 원을 지급하기로 했으나, 기존 평가 금액을 이유로 326억 원만 지급하려 했습니다. 하지만 법원은 나머지 584억 원도 상가 측에 지급하라고 판결했습니다.
이 사건은 단순한 손해 배상을 넘어, 조합원 전체가 예상치 못한 비용을 떠안게 되는 구조적 리스크를 보여줍니다. 실제로 입주를 마친 상태에서 추가 분담금 통보를 받은 조합원들은 극심한 불만을 표출하고 있으며, “이럴 줄 알았으면 조합에 참여하지 않았을 것”이라는 반응도 적지 않습니다.
3. “지어도 안 팔린다” 미분양의 공포
분양이 되지 않아 상가가 유령처럼 방치되는 사례도 속출하고 있습니다. 강동구 ‘고덕 아르테온’의 상가는 지하 2층~지상 3층 규모의 학원시설 용도로 개발됐지만, 4년이 넘도록 주인을 찾지 못하고 있습니다.
처음 입찰 기준가는 127억 원에 달했지만, 반복된 유찰 끝에 75억 원까지 내려갔습니다. 그럼에도 여전히 매각이 되지 않는 이유는 단순한 가격 문제가 아니라 상가 수익성에 대한 불신 때문입니다. 학령인구 감소, 온라인 교육 확산, 경기침체 등이 복합적으로 작용한 결과입니다.
이러한 실패 사례는 재건축 조합이 상가를 수익 창출 수단으로 판단하기보다, 리스크 요인으로 간주해야 한다는 점을 명확히 보여줍니다.
4. 강남 3구도 예외 없다: 사례로 본 실패의 반복
강남, 서초, 송파로 대표되는 강남 3구도 재건축 상가 분양에서 자유롭지 못합니다.
- **서초구 ‘래미안 원베일리’**는 상업용 부동산 시장의 냉각으로 인해 상가를 통매각했지만 실질적 투자자 확보에 어려움을 겪었습니다.
- **‘메이플자이’**는 통매각에 실패한 뒤 일반 분양을 진행했지만, 상가 크기가 커서 실제로는 분양이 더디게 진행되고 있습니다.
또한, 서초구 ‘서초그랑자이’에서는 조합이 상가 소유주의 분양 기준을 정하지 않아 법원에서 총회결의 무효 판결이 나기도 했습니다. 이는 정관 작성의 중요성과 상가 소유주의 법적 권리를 무시했을 때 발생할 수 있는 심각한 후폭풍을 시사합니다.
5. 상가 포기론? 신흥 트렌드가 된 극단적 선택
가장 극단적인 변화는 아예 상가를 짓지 않겠다는 움직임입니다.
- 서초구 반포미도1차 일부 상가 소유주는 재건축 과정에서 신규 상가를 포기하고 아파트 면적을 확대해 아파트 분양을 받는 방향을 제안했습니다.
- 강서구 마곡동 신안빌라도 상가를 배제한 재건축을 선택했습니다.
이는 ‘지어도 팔리지 않는 상가’가 ‘아예 안 짓는 게 더 낫다’는 경제 논리로 대체된 결과입니다. 수익이 안 나는 공간을 억지로 포함시키기보다, 분양성과 사업성을 우선하는 전략이라 할 수 있습니다.
6. 전문가 진단: 재건축 상가, 왜 투자 매력을 잃고 있나
전문가들은 재건축 상가의 투자 매력이 구조적으로 약화되고 있다고 분석합니다.
- 아파트 분양권 확보가 어려워진 상가 소유주
- 수익성 하락 및 공실 위험 증가
- 과거처럼 저가 매입 후 분양 이익 실현이 어려워진 구조
정비업계 관계자는 “이제는 재건축에 참여해 소액으로 아파트를 분양받던 시대는 끝났다”며 “신규 투자 수요도 예전만큼 기대하기 어렵다”고 지적했습니다.
7. 결론: 상가 재건축, 이제는 수익보다 리스크를 먼저 보라
이제 재건축 사업에서 상가는 수익보다 리스크 요인으로 더 주목받고 있습니다. 미분양 공포, 법적 분쟁, 조합원 부담 증가 등은 투자자뿐 아니라 조합 전체의 성공 가능성을 갉아먹고 있습니다.
앞으로 재건축을 추진하거나 투자하려는 사람이라면, ‘상가 = 수익’이라는 과거의 공식에서 벗어나야 합니다. 실수요를 분석하고, 사업성 평가와 분양성 검토를 철저히 거친 후 참여 여부를 결정하는 보수적인 접근이 필요합니다.
