전세사기 피해를 막기 위해 꼭 알아야 할 임차권등기와 대항력에 대한 최근 대법원 판례를 바탕으로, 세입자가 반드시 알아야 할 핵심 내용을 정리했습니다.
📚 목차
1. 대항력과 임차권등기란?
대항력은 세입자가 임대차관계를 제3자(새 집주인 등)에게 주장할 수 있는 권리입니다. 이 권리를 얻기 위해선 두 가지 조건이 필요합니다:
- 전입신고
- 실제 점유(거주)
임차권등기명령은 세입자가 보증금을 돌려받지 못한 채 이사를 해야 하는 상황에서 자신의 권리를 보존하기 위한 법적 장치입니다.
→ 이 등기를 해두면 집을 비워도 대항력을 유지할 수 있습니다.
2. 대법원 판례로 본 세입자 권리 소멸 사례
사건 개요
- B씨는 보증금 9,500만원으로 임대차계약을 체결
- 계약 만료 후 보증금 미반환
- 보험사로부터 보증금 수령 후 이사
- 이후 임차권등기 완료
- 해당 주택은 경매로 넘어가 A씨가 매수
대법원의 핵심 판결
"임차권등기 이전에 이사하면 대항력은 소멸한다"
- 대항력은 전입신고 + 점유에 의해 발생하고
- 임차권등기 완료 시점부터 새로운 대항력이 발생
- 이사 먼저, 등기 나중 → 보증금 보호 어려움
3. 세입자가 주의해야 할 핵심 포인트
상황대항력 유무보증금 보호 가능성
| 전입신고 + 거주 유지 | ✅ 있음 | ✅ 가능 |
| 임차권등기 완료 후 이사 | ✅ 있음 | ✅ 가능 |
| 이사 후 임차권등기 신청 | ❌ 없음 | ❌ 불리함 |
👉 보증금 못 받았다고 무작정 이사 나가면 안 됩니다!
→ 반드시 임차권등기 완료 후 이사해야 대항력을 유지할 수 있습니다.
4. 전세사기 예방을 위한 3가지 조언
✅ 1. 계약 전 ‘등기부등본’ 확인
- 집주인 명의 확인
- 근저당, 가압류 등 부채 존재 여부 체크
- 인터넷 등기소에서 열람 가능
✅ 2. 전입신고와 확정일자는 기본
- 전입신고: 대항력 발생
- 확정일자: 우선변제권 확보
- 주민센터 방문 또는 정부24에서 신청 가능
✅ 3. 보증금 반환 불확실 시 ‘임차권등기명령’부터
- 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 즉시 등기 신청
- 이사 전 등기 완료 필수
5. 결론: 이사 전에 꼭 해야 할 행동
이번 대법원 판결은 우리에게 중요한 교훈을 줍니다.
"임차권등기보다 이사가 먼저 되면, 대항력은 사라진다"
보증금을 돌려받지 못한 상태에서 이사를 고려한다면,
반드시 임차권등기명령을 먼저 신청하고, 등기 완료 후 이사해야 안전합니다.
