최근 서울 서초구 잠원동 ‘신반포18차 337동’ 재건축 조합이 공사비 추가 인상을 결정하면서, 이미 10억 원을 훌쩍 넘은 조합원 분담금이 또다시 수천만 원 이상 늘어나게 됐습니다.
공사비는 2019년 계약 당시보다 무려 53%나 증가했고, 일부 조합원들은 “갑자기 몇 천만 원을 어디서 더 구하느냐”며 불만을 터뜨리고 있습니다.
📈 5년 새 공사비 53%↑, 분담금은 12억 넘기도
‘신반포18차 337동’ 재건축은 일반분양 없이 일대일 방식으로 추진 중인 사업으로, 분양 수익으로 분담금을 상쇄할 수 없는 구조입니다.
여기에 고급화 전략이 더해지며 공사비는 가파르게 상승하고 있습니다.
- 2019년 계약 당시 공사비: 537억 5,000만 원
- 2023년 1차 인상: 795억 3,000만 원
- 2025년 추가 인상: 820억 8,000만 원
전용면적 111㎡ 보유자가 면적을 줄여 97㎡ 아파트를 받는 경우에도 분담금은 12억 원 수준에 이르고, 최근 인상분까지 더하면 추가로 수천만 원이 더 필요합니다.
🧱 공사비 인상, 왜 계속되는가?
공사비 인상의 배경에는 자재비·인건비·장비 임대료 등 전방위적인 원가 상승이 자리 잡고 있습니다.
한국건설기술연구원에 따르면 건설공사비지수는 2020년 대비 30% 이상 상승해, 기존 계약으로는 현재 시공 원가를 감당하기 어렵다는 게 시공사들의 주장입니다.
또한, 고급 아파트 단지에 대한 수요와 기대치가 높아지며 단지 외관과 커뮤니티 시설 고급화 경쟁이 치열해지고 있습니다.
예를 들어 서울 송파구 ‘잠실르엘’은 특화 설계를 위해 263억 원의 추가 공사비를 추진 중이며, ‘잠실 진주 재건축’도 조경 및 커뮤니티 고급화를 반영해 588억 원을 증액했습니다.
🧠 조합원들 “현금 마련이 더 큰 문제”
문제는 조합원들이 추가 분담금을 즉시 조달할 수 있느냐는 점입니다.
이미 10억 원을 낸 상황에서 수천만 원씩 더 부담해야 하는 현실에 많은 조합원들이 큰 부담을 호소하고 있습니다.
특히 신반포18차 337동은 소규모 단지로 분리 재건축되어, 일반분양이 없어 수익을 분담금에 충당할 수 없는 구조입니다.
같은 단지 내 335·336동은 신반포24차와 통합 재건축되어 ‘래미안 신반포 리오센트’로 준공되며 분담금 부담을 어느 정도 낮출 수 있었지만, 337동은 단독 재건축으로 조합원 부담이 상대적으로 큽니다.
🏙️ 공사비 인상은 전국적 흐름
공사비 인상 문제는 특정 단지에만 국한된 것이 아닙니다.
서울 내 주요 재건축·재개발 단지에서도 비슷한 사례가 연달아 발생하고 있습니다.
- 신반포4지구(메이플자이): 788억 원 증액
- 은평구 대조1구역: 2,566억 원 증액
- 흑석9구역: 시공사와 인상 합의 진행 중
이처럼 전국 곳곳에서 공사비 갈등이 이어지며, 정비사업 진입 장벽은 더 높아지고 있습니다.
🗳️ 정치권도 나서…분담금 완화 공약 등장
공사비 인상과 조합원 갈등이 반복되자 정치권도 움직이고 있습니다.
- 이재명 후보: 용적률 상향 및 분담금 완화로 정비사업 진입장벽 낮추기
- 김문수 후보: 재건축 초과이익환수제 폐지 등 민간 공급 확대
- 이준석 후보: 전용 59㎡ 중심 공급, 용적률 대폭 상향 추진
이는 단순한 건설 원가 문제가 아닌, 정책·제도적 해법이 필요한 사회적 과제임을 방증합니다.
✅ 정리: “고급화의 대가, 누구의 몫인가?”
- 재건축 단지의 고급화는 단기적으로 단지 가치를 끌어올릴 수 있습니다.
- 하지만, 조합원 분담금 상승은 그 ‘대가’를 누가 감당할 것인가에 대한 질문으로 이어집니다.
- 향후 재건축 추진 시, 공사비 인플레이션 리스크에 대한 사전 시뮬레이션과 투명한 조합 의사결정 과정이 더욱 중요해질 것으로 보입니다.
